这个北二环边的31亩纯新盘 看完无法说喜欢

最近，多个位于二环附近的项目取证，自在轩摇号人数达12791人，成发紫悦府均价约1.5万元/㎡，报名人数达到9154人。

今天要说的这个项目——蓉府尚座，同样位于二环并将于4月底取证，属于成华区八里庄板块，距离不久前开盘的热门项目首创天禧68仅有1.5公里左右，户型面积104-116㎡，预计精装价格17000-19000元/㎡。

楼盘信息

项目名称：蓉府尚座

预计价格：17000-19000元/㎡

装修情况：精装

预推户型面积：104㎡、105㎡、116㎡

预推房源套数：308套

容积率：2.9

绿化率：30.24%

总户数：538户

停车位：692个

物业公司：成都市鑫益物业管理有限责任公司

开发商：成都市益民房地产开发有限责任公司

项目地址：成华区新风路330号

项目周边配套成熟居住氛围浓厚

但城市界面仍有待改善

项目位于成华区新风路330号，马路对面是朗诗上林熙华府项目，沿着府青路三段直走转弯1公里可以看到青秀未遮山项目，可见这个区域里的次新盘、新盘都不乏出自品牌开发商之手，如果蓉府尚座这个由不知名小开发商打造的项目，没办法跟品牌开发商的项目“正面刚”，那么项目是否具有差异化的价值点呢？

项目区位

蓉府尚座项目就位于主城区二环边，区域生活氛围十分浓厚，周边的住宅小区十分密集，有浅水半岛、世家东部时空、郦景东城、怡福社区、锦都馨苑等多个小区，周边的基本配套较为成熟。

周边小区

交通方面，项目紧挨交通干线府青路三段，旁边还有跨线桥，刃具立交南接府青路、红星路，  北至青龙场、昭觉寺，西通驷马桥，东至八里庄、理工大，交通十分便利。

府青路三段

项目售楼中心门口就是公交车站，并且距离地铁7号线府青路B口约600米，走路只需要约6分钟，不过目前府青路三段的交通组织状况有点混乱，穿过这样的路口，6分钟也是会给人增加不少焦虑感的。

府青路地铁站

当然，如果要说这个项目所享有的轨道交通资源配置，密度是真的很高。已开通的地铁3号线，李家沱站与项目直线距离只有1公里。预计将于2020年底开通的地铁6号线，前锋站与项目的直线距离1.8公里。加上地铁7号线，项目可以说是处于三条地铁线地铁站点辐射范围内。

商业方面，项目规划一栋楼为商业自持，以及社区底商，后期可以满足入住业主的日常消费需求；项目周边小区生活氛围醇熟，很多小区都配有社区底商，美食相当丰富，在吃方面完全不必担心，但大部分为小店铺，缺乏具有品质的商业。

社区底商

满足吃喝玩乐一站式服务主要依靠建设路商圈的三大综合体，包括龙湖三千集、SM广场和伊藤洋华堂，距项目约2公里；也可以坐地铁7号线转3号线一共7个站就能到达春熙路-太古里商圈，感受成都精致主义人群的生活意趣，享受城市绝对中心的顶级商业配套。

教育方面，成华区的整体教育资源相对其他主城区要弱一点儿，但蓉府尚座项目周边学校众多，有格林春天浅水半岛幼儿园、优优西蒙幼儿园、金星幼儿园、电子科技大学附属实验小学、成华实验小学（北校区），电子科技大学附属中学，基本可以做到全学龄教育资源覆盖。

成华实验小区（北校区）

根据此前的教育划片，未来蓉府尚座项目的小学学区划片大概率是电子科技大学附属实验小学、成华实验小学（北校区）（最终划片结果请以政府当年公布的为准，不排除会有变化），两所小学的师资力量都是不错的。

医疗方面，周边有成都交通医院、八里医院两所综合性医院，以及三甲医院成都市第六人民医院，距离项目3公里左右还有三甲医院成都市第二人民医院，医疗资源较为不错。

并且在去年10月21日，成华区还与四川大学华西第二医院签署了战略合作协议，成华区将选址府青八里庄片区，新建华西第二医院成华妇女儿童医院（成华区妇幼保健院），预计2021年10月1日前建成投用，对于八里庄片区的居住人群来讲算是个很大的利好消息。

成华区政府网站上发布的华西第二医院妇女儿童医院项目签约仪式照片

整体而言，蓉府尚座周边的配套设施齐全，但也存在一些问题，片区安置小区较多，部分小区呈现破旧的状态，并且空中能看到很多电线，而旁边的府青路三段车流量大，较为嘈杂，整体城市界面有待改善。

老旧小区

从成都制定和实施“中优”战略以来，八里庄片区就是旧城改造的重点区域，近几年的变化肉眼可见，过去是仓储物流企业聚集区，如今被规划为八里庄文化创意发展区，随着城市更新的持续推进和基础配套设施的不断完善，交通路网接连被打通，城市空间和产业逐渐优化，八里庄片区的宜居属性也在进一步凸显。

共推售308套精装房源

商业规划和返迁房导致居住氛围不纯粹

蓉府尚座的开发商为成都市益民房地产开发有限责任公司，是成都本土的房地产开发商，目前开发过的项目有成都梵悦里和龙泉奥兰馨城。

蓉府尚座项目总占地约31亩，整体容积率为2.9，住宅容积率2.4，绿化率为30.24%，项目呈围合式布局，一共规划了5栋楼。3号楼为自持商业，后期将打造为酒店，据项目销售人员介绍，后期会设置隔离带，酒店人员无法进入小区，1号楼为返迁房，2、4、5号楼为高层，2号楼规划有底商，4、5号楼一楼为架空层。

沙盘图

即将预售的是2、4、5号楼，共计308套房源，预计精装价格17000-19000元/㎡，户型面积为104-116㎡的三房。3栋楼标准层均为2梯4户，2号楼25层，4、5号楼为28层。

再看户型分布情况，116㎡户型均分布在面向中庭的内侧，105㎡户型分布在2、5号楼的外侧，104㎡户型分布4号楼外侧。

总平图

整体看，项目体量较小，小区内部的配套和绿化有限，结合规划和户型面积来看，项目定位偏刚改。

目前项目还处于施工阶段，已接近封顶状态，据置业顾问介绍，预计交房时间在2021年下半年。

项目现状

项目的1号楼返迁房更靠近旁边的老旧小区。

由于府青路三段车流量较大，且经常有大货车行驶，所以靠近府青路三段的楼栋会有一定影响，从实地看受影响最大的是3号楼和4号楼，3号楼是自持酒店物业，4号楼距离府青路三段目测约20米，不可避免会受到车流噪音影响。

桥上经常有大货车行驶经过

划个重点，正因为噪音问题，4号楼靠近府青路三段的104㎡户型都是没有阳台的，需要谨慎考虑。

户型分析

除了上述104㎡户型没有阳台的问题外，其他户型设计比较中规中矩，都是三室两厅两卫，公摊为18%-20%。

关于项目的精装，置业顾问透露精装标准在3000-4000元/㎡，确定有新风系统和中央空调，但目前无法看到样板间，其他精装配置也暂时无从知晓。

E户型：116.71㎡三室两厅双卫

竖厅设计，入户有玄关，户型较为方正，空间布局合理，动静分区明显。

客厅面积近20㎡，带景观阳台，采光面为4.2米，阳台面积约7.14㎡，采光情况较好。

厨房带生活阳台，但厨房的操作空间比较狭小，除去装修和柜体、操作台之后，留下的活动空间宽度不足90公分。

三个卧室均带有飘窗，主卧有主卫，没有衣帽间。

116㎡户型均朝向中庭，视野较好，位于2号楼的116㎡户型朝向为西南方向，日照状况较好，位于4号楼的116㎡户型朝东，位于5号楼的116㎡户型朝北。

D户型：105.11㎡三室两厅双卫

竖厅设计，户型方正，入户没有玄关，直接进入餐厅范围，同样动静分区明显。

客厅面积约有12㎡，较正常的客厅尺度偏小，景观阳台采光面为4米，采光情况较好；厨房面积仅约4.6㎡，面积过小显得较为局促，厨房同样带有生活阳台。

三个卧室均带有飘窗，可享受到一定的面积赠送。

位于2号楼的105㎡户型朝向为东北方向，日照状况较差，位于5号楼的105㎡户型朝南，日照、采光状况较好。

C户型：104.02㎡的三室两厅双卫

除了没有阳台，布局和105㎡户型一模一样，就不作评价了，位于4号楼的104㎡户型朝西，需要慎重选择。

踩盘点评

1、八里庄片区近年因为中优战略和众多品牌开发商的入驻，城市界面已经得到了很大的提升，生活配套也在逐渐优化和完善，项目周边虽有部分老房子影响美观，但整个区域的生活环境十分具有烟火气息，日常生活较为便利。

2、项目的缺点和优点都很明显：二环的地段确实很诱人，但产品一般。项目体量较小，定位刚改，小区内部配套设施和绿化环境受限，有商业和返迁房，居住氛围不够纯粹，104㎡户型没有阳台，加上是小开发商，做产品的实力一般。

3、今年开售了不少二环边的项目，首创天禧68清水18730-22549元/㎡，自在轩清水13400-17197元/㎡，成发紫悦府清水14200-16500元/㎡，蓉府尚座预计精装价格17000-19000元/㎡，相比之下，价格和产品的竞争力似乎并不占优势。从总价来看，基本能控制在180-200万，对于购房者来讲，留在二环的机会和更好一点的楼盘品质之间会是一个博弈的重点。